我是雕叔房地产从业15年已为上千人提供买房解决方案通晓业内门道我不做所谓的“专家”只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

提问:您好,雕叔,我想请你指导下投资买房,你说如果贷款首付越低越好,贷款期限越长越好。这是正确的理解吗?我觉得贷款期限越长,利息支出也越大,首付和贷款比率是否有比例吗?谢谢!

回答:您好,首付越低越好是正确理解的我们投资的标准是:1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大3.其次才是月供贷款,最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。投资买房子是为了保持和增加过去的收入的价值,而贷款的目的是维持和增加未来的收入的价值。买过房的人都知道,哪个的房子需要归还30年。因为房贷是不变的,假设五年前的贷款,当时每月还款的购买力是200公斤猪肉,而今天的购买力只有大约100公斤猪肉。那么,你提供房子的时候赚了多少钱,也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的猪肉?我赚了整整一百公斤,再简化一点,等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗?只要房价稳定,不需要他涨,只要物价上涨,上述过程是无风险的套利,为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的?因此,许多投资者的标准答案就是:只要银行贷款利率不超过6%,就必须拉满30年,如果有40年更好!对于普通百姓贷款方式的选择:等额本金,月还本金和利息逐渐减少,适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。等额本息,每月归还金额相等,但总支出利息较高,适用于收入不高、工作较稳定的青少年。

提问:雕叔你好,请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭,是利好时期还是严峻期?建议如何应对呢?

回答:买房路上纠结的人很多,犹豫不决的人也有很多,但是在趋势面前,你的焦虑一文不值;巴菲特曾经说过:任何不能产生现金流的东西都不叫资产,只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外,更需要的就是筹码,而房产就是其中一种。当下作为普通改善的话,一方面看时机,一方面看房源。从时机来看,看不了太远,至少从现在到明年初,我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的,对待新房的话,则是可以出手,比如武侯、青羊等区域的改善类型的,好多对于普通来说,很友好,能上车。从房源来看,当下二手房才刚开始指导价,所以很多改善盘走向了惜售的时候,房源不会太多,可以先看准楼盘,自己多去观察观察,有一些比较好的房源出来了,捡漏上车。然后新房的话,当下及未来都是整体偏向于改善的,但是新房的地块卖一块少一块,不必刻意地等实际,而是及早地看好了就上车吧。总而言之,一个普通人如果不买房,还能有什么机会。绝大多数情况下,普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

提问:雕叔你好,您怎么看通过各种小额贷去还已有的住房贷款的方法?这种观念是否值得?

回答:这种成熟投资者的必选之路。因为收入永远赶不上房价上涨,我们必须在人生中某个阶段,把资产规模放得足够大,来获取足够多的利润。但是在自己的本金不是很充足的时候,任何额外的支出都是你走向财务自由之路的陷阱所以平时要有资金管理能力和比较好的心态,这种负现金流一般不适合新手来做,压力会太大!负现金流需要买在大涨前夜,因为相对比较高的融资利率会吞噬房价上涨的大部分利润所以不适合在横盘期买入如果你对房子未来的价格大幅上涨比较有信心,虽然是你在花钱养着房子,但是未来能给带来比较可观的收益,并且对你当前的生活水平没有很大的影响,也是可以操作的这个方法本身是没问题的,适合用于全国所有热点城市。我们要用自己的大脑去分析投资回报率,提高对数字的敏感性,对成本,收益进行量化分析。

提问:雕叔你好, 坐标成都,经过前17年暴涨后,发现今年二手房房源放出来不少,而且成交周期明显长了,除了好的学区房价坚挺些,很多都在有所降价,但是对比去年同期还是均价还是高了三四千,这个时候冲进去担心站岗,如果置换,什么时候入手合适?

回答:新盘火热,二手有价无市。这就是目前二手房市场现状:(1)有些新房是限价。所以比二手房诱人,在很多区域,二手房比新房的限价贵很多,甚至达到50%——在这种情况下,投资的购买力肯定优先新房,二手房自然受冲击较大;(2)有些二手房的户型差,如果没有品质和学区的加持,和新房比较确实没优势。人们买房,总会切实的图需求,因此要求房子有特点:学区,品质,物业,地段,好的户型,区域的供需等等。没有亮点的二手房,存在流动性问题,也就是“无市”了。但,二手房也有意义,特别是带有学区属性的二手房,却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓,但小孩要上学等不了,好的民办校非常能上,往往只有10%不到的命中率,甚至更低。中高端板块的改善房,其实去年也涨幅不低了,“美好生活”的向往是其一,资金也有避险需求,未来怎样尚不知晓,但往更好的板块更好的房子上,至少住得舒服的同时也更有安全感。另外, 等限价新房卖完了,房地产市场只剩下:地王房、二手房。不谈涨,但二手房还有一个房价稳定的预期。因此,中心城市的二手房房价普遍还算坚挺,有学区、改善意义的二手房也是微涨,而毫无亮点、毫无需求的二手房,流动性就一般了——价格倒不怎么跌。

提问:雕叔你好!请问夫妻共同持有的房产出现了贷款逾期,是否应该同时影响到夫妻两个人的征信?我名下贷款所购置房子,在办理离婚期间被对方恶意拒还房贷,导致我征信被破坏。依据法律,我是否可以使对方征信和我有同样逾期记录?

回答:这要看该按揭贷款显示在谁的名下了。之前(2020年1月底之前贷款买的房子)按揭贷款只显示主贷人,不显示参贷人。如果你也是这种情况,那违约只显示在你名下。贷款在你名下,不还款理论上是你逾期。对方名下无这笔贷款记录,怎么显示有笔贷款逾期呢?估计难办,你也可以再咨询一下律师。

提问:雕叔你好,新人首问,目前刚需,因人不在成都,打算过两年调回,现以投资为主,首付50-60W,希望租售比好一点,请问有什么盘可以推荐?二手房还有笋盘吗?如何找?谢谢!

回答:如果是考虑投资的话,还是建议首选那些倒挂比较厉害,地段和配套都还不错的楼盘。不过,这样注定会是一些上车比较难的楼盘,需要看你的顺位度。至于二手房的话,一房一价,笋盘有,但很多时候不来自房子本身,而是来自于业主的急售心态。如果房子本身没有问题,地段、花园、户型、楼层什么都OK,就是因为业主自身问题,急售,卖房救难那种,所以价格才便宜,这种才是真笋盘。一旦弄清楚这一点,市面所有笋盘真假都能快速辨别出来。如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买,但是地段太差、旁边有垃圾站和房龄太老等等,就可以直接挂掉了。第二,注意几点买入的方法:现在的买房时机是否被低估?整个地段是否被低估?房子是否被低估?

提问:雕叔你好,成都未来几年三四线城市的房子还能买吗,比如邛崃,还有投资价值?

回答:首先,三四线的房子,尽量不要再碰了。虽然这个观点,已经苦口婆心地说了无数遍,但是最近有很多新人关注,所以再唠叨一遍。那些库存不足,房价已经上涨过一轮的三四线城市,目前有了一个缓冲期,窗口期,想离场的朋友抓紧时间,千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大,房价还没上涨的少数三四线,也会有一定的空间和机会,可以尝试去抓一抓,但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市,以及这些城市的核心城区来说,城市化进程远未结束。未来,我们会吸取本轮经验,更加大力地发展我们的高精尖产业。而值得注意的是,这些高端产业所需要的人才,大部分要一二线城市,才能负担得起,才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以,未来资金和配套人口的流向,也会更加明显地指向一二线,指向那些拥有高端产业的城市,和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标,来预判城市房价的未来潜力,那么人口净流入数量,才是最佳的参考指标。人口越多的城市,意味着越高的经济发展潜力,也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化,终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素,终究还要看人口。有人口的地方,房价才有未来!

提问:雕叔你好!兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答:你好,悦鹿府其实就是中铁卓越城三期,预计超过1000套房源供出,所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅,对外销售是非常稀缺的,如2015年开盘的北鑫苑,2019年开盘的东鑫苑,以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房,但也不是直接看兴隆湖,而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右,天投北鑫苑达到了3.1万左右,所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米,今后出行更多需要自驾或者公交车,但作为投资房的话,是可以等待交通配套的完善的。开盘后报名的人数会很多,还是值得一摇。

提问:雕叔你好,我今年40岁,家庭年收入30个有多,预计10年之内收入只增不减,家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位,市场价合计约200万,手里现金50万,后面陆续有150万到账,目前出于学区、置换需求、房价大势考虑,准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案,方案一:用100万现金,先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位,再等4、5年之后,卖掉现住房,再到附件买个套四自住。方案二:用100万现金,再加贷款,直接买个正读青羊附小的套四,但是这样月还款压力比较大,然后再等4年之后,卖掉现在住的房子,再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。

回答:你好,目前来看,你家的学位需求是比较急迫的,因此从买新房的角度来看,一是看你们是否等得起,因为新房一般交房后才能落户,然后读划片小学(期间老大继续读武侯小学,老二等5年后读新购新房)。但从目前市场行情来看,青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区,一是华府金沙名城,二是金沙宸宇公馆。如果你等得起,那么买新房也是方案之一,如果不愿意等,那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项,看你自己选择。二手房方案一里,就是先上车,后换车,方案二就是一步到位,免除后患。方案一里的小套一套二,估计也要花个150-200万左右,还仅仅是纯学区,自住的话只能老人独居,但整体来说压力较小,后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实,今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势,所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住,虽然不带学区,但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四,目前预算是需要400左右的价位,这样是一步到位,既解决了学区,又解决了自住,还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些,但你陆续有150万股票解禁,相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是,今后不再住天合凯旋城,转手会因为总价过高存在一定压力,但一旦出手,投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错,主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。

提问:雕叔你好,总价预算120w-130w,在考虑增值空间和自住情况下,还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答:你这预算,我个人觉得投资为主优先考虑东部新区,或者新津。如果你要考虑自住,可以考虑主城区二手东门安置房,因为主城区生活配套比较丰富,烟火气重,交通也方便,更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

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