长期住高层什么感受?高层老业主透露:有4大“通病”住得憋屈

住宅自商品化20年以来,我国拥有8层以上、超过24米的高层建筑达到34.7万栋,其中高层住宅约23.5万栋,市面上的住宅大部分以高层为主,随着城镇化的推进,城市密度越发提高,根据此前广州大学广州发展研究院发布的《社会发展蓝皮书》指出,广州市中心城市过去10年,人口密度每平方公里增长一万人,其中越秀区的人口密度超过3万人/平方米公里。与此同时,过去20年全国共计销售178亿平方米商品房,城镇人口规模从2001年的4.8亿上升至2019年的8.48亿,3.6亿农村户口进城定居。

过去10-115年,国人的购房思维主要以“买高不买低”为主,特别是第三代甚至第四代住房推出后,原本老一辈人难以接受的高层,成为年轻人争先抢购的楼层,在一栋高层住宅中,最热衷的楼层就是临近顶楼的楼层,并且呈现从低往高热度依次递增的趋势,主要原因有四点:

1、采光好。一般情况下,高层住宅的小区密度较高,容积率通常超过3.0,如此之高的居住密度,让高层基本具有“楼间距短”的特征,部分比较拥挤的高层楼间距甚至不足30米,居住在这样的小区中,楼层越低,采光时长越短,并且由于被楼栋遮挡,阳光很难照射进大厅,为了满足采光好的要求,越高的楼层越受年轻人青睐。

2、视野好。世界上大部分城市都分布在地势平坦地带,交通建设方便,具有天然的靠近水源优势,便于城市发展,然而在地势平坦的城市中建设高层,想要视野开阔,也唯有高层才具备这样的条件,居住在这样的楼层,可以欣赏到白天和黑夜不同的城市风景。

3、免受虫蚊骚扰。在居住过程中,免不了遭受虫蚊骚扰,尤其是蚊子,不仅叮咬人还传播疾病,尤其是家里有婴儿的家庭,防范虫蚊很有必要,相比之下,高层比低层的虫蚊更少,一般情况下,蚊子的飞行高度只有10-15米,5楼以上的蚊子就比5楼以下的更少,当然也存在一种说法,蚊子在五楼产卵,照样可以飞到10楼去,即便是这样,楼层选择越高,天然的防虫蚊优势也就越大。

4、居住安静。居住在城市小区中,噪音的主要来源来自地面汽车声、说话声等,楼层越低,声音越响亮,越高的楼层由于距离地面更高,声音在空气传播过程中逐步得到降噪,尤其是在夜晚,睡眠质量能明显得到提高。

当然,对大部分人而言,选择高层其实也是无奈之举,相比别墅、洋房,高层住宅是城市中性价比最高的住房,买入门槛更低同样是高层住宅目前一大优势。

近两年,“高层住宅将变成贫民窟”观点逐渐出现在人们视野中,尤其是那些采光不好、居住密度较大、楼层较高的高层住宅,对此,还有业内人士推理,未来高层住宅或将“失去金融价值”,面临无法拆迁的结局,最先提出此观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇,在一次公开演讲中表示,未来的高层住宅,将面临玻璃老化、电梯故障、设施设备陈旧、维修困难等一系列难题,与此同时,北大光华管理学院朱国钟教授也表达过类似观点,结合房价涨幅、供需关系、城镇化进程得出70年产权的住宅,或将成为“永久贫民窟”。那么住在高层中到底是什么感受?为什么越来越多人不愿意再购买高层住宅?高层住宅老业主透露,住过之后有4点感受,也是高层住宅的“4大通病”,很现实。

从农村搬到城里的朋友就深有体会,高层小区的绿化是最大的硬伤,一眼望去全是高楼大厦,空气质量远不及农村甚至郊区,想要到空气清新的地方散步,还得打车到集中的公园中,除此之外,小区内支路通常比较狭窄,停车难、收费高是很现实的问题,一些用于投资的住房,还夹杂着大量素质参差不齐的租客,在这样的居住环境下,居住体验感差油然而生,同时,高层住宅小区的人口密度最大,一般情况下别墅的容积率约0.3-0.5,多层住宅在1.0左右,而高层住宅普遍高于3.0,部分“精明”的开发商通过缩短楼间距、提高高层高度将容积率提高到5.0-6.0,在如此拥挤的小区生活,几乎每天都面临小区内和小区外的喧闹嘈杂声,居住感实在难以恭维。

容积率越高的小区,基础设施如公共活动区域的基础设施(尤其是电梯)承受的压力更大,这些设施随着使用次数的增加,老化更快,故障率会更高,特别是那些容积达到3.0-5.0的小区,长沙某小区就曾发生过类似问题,业主在乘坐电梯的过程中,电梯突然从高层下坠至负2层,物业人员也表示,这台电梯每半个月就会按时做维修保养,电梯在使用过程中也没什么问题,然而却偏偏出现这样的情况,得到的结果是电梯老旧(达到13年使用年限)和电梯运载压力较大,原本这栋楼有两部电梯,出事时只有这一部电梯可以正常使用,机械设备本身就是一把双刃剑,在正确使用的同时,还得考虑到设备设施老化带来的不确定性。

通常情况下,商品房合理的公摊面积分别为:7层以内7%-12%;7层-11层为10%-16%;12层-33层为14%-24%,这些公摊面积主要是楼梯、楼梯间、设备设施用房、电梯、管道井、强弱电井等,总的来说高度越高的高层公摊率越大,部分开发商为了能获得更多利益,大多数会将房子建到限高临界点,这也就意味着此时的公摊率最高,主要是因为楼层越高电梯数量增多、消费通道面积增大、承重墙投影面积增大。此前青岛就曾出现公摊系数达到46%的超高层楼盘引起业主不满,甚至买了之后还要求退房,在于置业顾问为了销售房子,有意隐瞒真实的公摊实际数据。公摊面积的增多,最终这些公摊区域所产生的物业费、维保费、供暖费还得由全体业主买单,无形之中,这部分费用就超出了一大半。

对于高层住宅而言,最大的威胁就是应对自然灾害的能力弱,尤其是水灾和火灾,水灾相对还好,顶多就是停电,导致上下楼梯不方便,特别是火灾,当高层住宅发生火灾时,受到风力助推,蔓延速度极快,虽然高层住宅都有阻燃材料,但是由于很多开发商偷工减料或滥竽充数,保温层不仅不阻燃,反而还会促进火势蔓延,这样一来高层住宅的火势蔓延一般不容易得到控制,并且消防出警也需要时间,消防救援设备难以达到部分高层的救援需求,目前大部分消费救援高度只能达到60-70米,那么超过20-25层的楼层,应对火灾时救援难度就会更大。

当然,或许有人会说,眼下是很多人连高层都买不起,更别提去超前担心高层的“通病”了,商品房才发展20年,很多高层小区都是2015年后建设的,眼下沦为贫民窟不切实际,但是,越是有智慧的人,越具备“高瞻远瞩”的特征,正如在部分人眼中,高层住宅只是房地产发展的一个过渡,住房的终极目标是别墅或洋房,等以后赚到钱后卖掉高层就是了,这里笔者想说的是,我国贷款购房的家庭约有2亿户,如果一套房由两人共同供贷,那么就相当于有4亿人承担着房子长达30年的月供,占全国人口数量的28%,或许房贷还未还完,贫民化就提前到来了,所以说,考虑到高层住宅的种种弊端,现在思考并非为时过早。

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